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地方政府出招治理房价楼市新政意在精确制导

2019年10月11日 栏目:金融

地方政府出招治理房价 楼市新政意在精确制导京沪开始挤压泡沫 地方政府出招治理房价从未见过如此严格的楼市贷款政策。当4月17日国务院以

地方政府出招治理房价 楼市新政意在精确制导

京沪开始挤压泡沫 地方政府出招治理房价

从未见过如此严格的楼市贷款政策。当4月17日国务院以"国发〔2010〕10号"为名正式下达时,北京楼市的投资投机势力就开始纷纷挂出卖单,而上海楼市在3月"大阳春"之后,陡转直下,重现观望情绪。与此同时,各地方政府在"问责制"逼迫下,对抑制高房价的手段也逐渐强硬。有乐观者估计,此轮政策后,房价下调20%至30%完全有可能

部分泡沫挤压出局

新"国十条"规定,对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

市场人士认为,新"国十条"比此前的政策更加严格,第三套以上住房将可能停止贷款的规定,使很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。《通知》还指出,地方政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数,如此严格的贷款政策实属罕见。

中原地产华北区董事总经理李文杰对记者说:"据我所知,目前投资和投机需求对市场看淡且极为谨慎。而按照市场规律,新政出台后成交量会不断下降,须经过3到6个月的扩散期,市场价格才会有明显松动。"

"精确制导"打击游资

有舆论称,目前北京楼市的炒房比例已经接近四成,并且日渐成为高房价的主要推手,因而多数条文都直接剑指炒房投机者。特别是"对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款",首次提出限制异地游资炒房。

国巨投资基金管理有限公司董事长兼首席经济学家孙飞认为,目前导致楼市泡沫膨胀迅速的原因主要是由投资和投机需求所衍生,刚性需求的声音已经被基本封灭。"目前针对投资和投机需求,国家已经使用了有力的手段之一:货币信贷政策。而另一关键手段--税收政策也正在制定中。如果以现有政策依然无法将楼市价格稳定,那么出台个人住宅消费税则是必然的。"

这位一贯坚持"调控"的市场研究者认为,如果一线城市依然无法形成稳定的市场价格,那么则应该采取调控手段。"例如,针对房地产开发贷款和个人多套购房信贷采取一定的货币手段。"

有媒体援引市场人士分析称,如此严厉的政策下,北京等大城市房价将停止上涨,其中部分郊区房价年内有望下调20%至30%。"现在已有很多购房者再度观望,约有一半炒房客近期开始抛盘,北京的成交量将下滑三成左右。"

中国房地产业协会副秘书长何琦4月18日接受《国际金融报》记者采访时称,目前北京市场所出现的抛单具有价格下行趋势。"而新政策所挤压的虚高价格是自今年年初至今的泡沫,由于房地产市场对中国经济所起的支柱作用,国家不允许其大起大落。"

高端楼盘接受考验

自从14日新政崭露头角,投资客所抛售项目多集中为中低档楼盘,而较稳定的楼盘却未有明显变化。中原地产华北董事总经理李文杰告诉记者:"本次调控对高端楼盘的影响会比较明显。因为受到投资和投机影响,高端楼盘的价格过高。而很多改善性需求的目标楼盘都为高端项目,由于新政的压制范围涵盖了改善性需求,因此很多高端项目将会被波及。"

曾多次接受记者采访的北京楼盘投资者通过电话告诉本报,"我准备出手的基本都是中档套型。高端项目我没有挂出。"这位投资客的理由是,高端项目之所以被称为"高端"是因为具有高等投资价值。"我可以等待合适时机把高端物业卖给更有钱的人,比如香港人,还有定居北京的外国人。"他认为,目前不断抛盘的卖方都是中级或者低级投资人,"就是那些在用银行信贷炒房的人"。

孙飞认为,由于目前国内楼市价格过高,甚至导致投资和投机需求也停止建仓。那么有实力的开发商就会引入海外需求。他认为,"走出去"营销不仅意味着市场的拓宽,也意味着客户更加高端,需求更加苛刻,更意味着北京的高端楼盘将真正与国际同行"同台竞技",这些都对项目的品质提出更高的要求。北京的高端楼盘能否经受住国际市场的考验还需时间的检验。

目前的调控更严格的检验在于"谁才是真正的高端楼盘。"孙飞认为,"在本轮调控中,真正的高端楼盘可能不会受到太大影响。这意味着其项目具有高附加值,高端物业管理,高等功能区等。"如果一些楼盘以"高端"为幌子进行高价销售,那么必将在本轮调控中受到严重压制。而真正高端项目因其具有高投资性,就不会受到太大影响。

政策影响

"问责制"倒逼地方政府

"建立考核问责机制,对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。"4月17日,国务院的一纸通知,"问责制"仿佛一把利剑,悬在了地方政府头上

土地:"价高者"未必得

整治房地产市场当然要从源头--土地开始。

4月16日,北京市国土资源局推出一系列完善土地招拍挂制度的新举措。新举措将进一步弱化投标价格因素,"综合条件者得"取代"价高者得"的评标方式出让商品住宅用地。

此外,北京市还将试点"不设评标委员会"的招标方式、"限房价、竞地价"及"限地价,竞政策性住房面积"的方式。此后,"限地价,竞政策性住房面积"的出让方式也将在北京试点。

中房信分析师薛建雄告诉《国际金融报》,招拍挂的土地出让方法哄抬了地价,导致地王频出。"虽然不再价高者得,但开发商可能会通过其他一些不正当手段拿地,比如贿赂官员等,实际拿地成本不一定会下降。"

征税:保有税或破土先行

首当其冲的是个人住宅消费税。日前,有消息称,重庆已获国务院批准操作征收"特别房产消费税"。

据媒体报道,目前《房地产税暂行条例》已经由财政部税政司着手修订,或将在近期内公布,在重点城市试行。财政部的思路是希望先在不开征新税种的情况下,对大户型、非自住住宅保有环节征收税费,以控制楼市投资。

"税收手段正在成为调控房价的一个重要经济手段。通过在房地产的交易、保有环节开征房地产税,将提高房产的持有成本和风险,抑制购房投机。"财政部财科所所长贾康表示,住房消费税实施初期,对一般的消费性住房不考虑实征,而在管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则将先行实征。

供给:扩容中小套型商品房

在加足马力打击开发商以及投资客的同时,增大住房供给也是必要的手段。日前,北京、甘肃、天津、河北不约而同地把扩容中小套型商品房建议提上了议事日程。

河北省提出要加快中低价位、中小套型普通商品住房开发建设,采取有力措施促使其开工建设、上市销售。紧随其后的还有近邻天津、北京。

中国房地产学会副会长陈国强表示,各地大规模推中小套型商品房,非普通商品房比例逐渐减少,未来对非普通商品房征税的可能性就加大了。

上海:买家观望 炒家恐慌

不少二手房业主担心市场重新陷入观望,已经要求尽快挂牌出售,更有业主主动调低挂牌价格,将原本转嫁给下家的税费后"到手价"改为"成交价"

继国务院4月14日发布"要求银行实行更严格的差别化住房信贷政策"后,17日国务院正式发文对调控楼市再出重拳,致使不少投资客陷入恐慌,而部分原本打算买房的购房者纷纷打起了退堂鼓。

买家再现观望

昨日,记者致电上海多家中介公司询问近几天的成交量,多数工作人员表示,成交量较3月以来有明显下降。浦东的一家中介公司叶小姐对记者表示,"这一轮的新政肯定会对购房者的心理产生很大的影响,不少购房者将会重回观望期。"上海明立中介公司负责人吕先生告诉记者,往常周末时,找房源和看房的人是多的,而这个周末显得有点"安静",来电话咨询和看房的人少得可怜,新政出台似乎又将市场拉回到了"寒冬"。

随后,记者也采访了多位近期原打算置业的朋友。"连续出台新政,接下来还可能有重磅政策出来。"昨日,一位姓秦的朋友兴奋地在网上发消息给记者。原本打算年初购房的她,一直都没有痛下决心出手,她对记者说,"终于等来机会了。"

炒房客陷入恐慌

被称为"炒房客"的李先生手上拥有着6套房之多。对于近几天连番出台的收紧政策,陷入恐慌的他连连表示,"不能再玩了,国家动真格了。"长期短线炒房的李先生表示,手上的多套房子都是通过按揭方式买下来的,通过房价的一波波涨势赚了不少钱。在目前状况下,李先生坐不住了,"如果房子长时间卖不出去,要多还很大部分月供,利润就很少了,而要是长期被套牢,就得不偿失了。"

不过,同为"炒房客"的吴小姐则较为冷静,她手上有3套房子,2套自住,1套纯投资。她对记者表示,"我是长期看涨上海房价的,抛不抛还要观望一段时间。"

据记者通过多家中介了解,近几日不少二手房业主担心市场重新陷入观望,已经要求尽快挂牌出售,更有业主主动调低挂牌价格,将原本转嫁给下家的税费后"到手价"改为"成交价"。

但大面积抛盘还未发生,据几家中介公司表示,"近期所在公司的卖家大规模抛售的现象还未出现,新政效果有一定的滞后效应。"中房信分析师薛建雄也对《国际金融报》记者指出,"可能有个别投资机构存在集中抛盘的现象,大范围内全面抛盘目前为止仍未出现,新政的效果至少要在1个月之后才会显现。"

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